ANALIZĂ NBI | Bucureștiul câștigă teren în CEE: prețuri competitive, ofertă limitată și potențial de convergență

Bucureștiul intră într-o nouă etapă de maturizare imobiliară. Diferența de preț față de principalele capitale din Europa Centrală și de Est, restrângerea ofertei rezidențiale și performanța segmentului hospitality conturează un argument investițional tot mai relevant pentru capitala României.

Piața imobiliară din București traversează un proces accelerat de maturizare, într-un moment în care investitorii devin tot mai atenți la raportul dintre prețul de intrare, calitatea activului, lichiditate și potențialul de apreciere. Bucureștiul păstrează un avantaj important: valorile rezidențiale sunt încă competitive față de piețele CEE mai mature, în timp ce oferta nouă devine tot mai dificil de replicat în zonele consacrate, iar segmente precum premium residential și hospitality evoluează rapid.

În 2026, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi din București a ajuns la aproximativ 2.636 euro/mp. Prin comparație, benchmark-urile regionale pentru locuințele noi indică niveluri de aproximativ 4.330 euro/mp în Varșovia, 4.540 euro/mp în Bratislava, 5.320 euro/mp în Budapesta și 6.400 euro/mp în Praga.

Chiar și după aprecierea din ultimii ani, Bucureștiul păstrează astfel un preț de intrare competitiv față de principalele capitale CEE și un spațiu relevant de convergență pe măsură ce piața se maturizează.

Aceeași direcție este vizibilă și la nivel macro. În primul trimestru din 2026, prețurile locuințelor din România au crescut cu 7,8% față de aceeași perioadă din 2025, peste media de 5,1% a Uniunii Europene. România nu conduce ritmul de apreciere din regiune, însă evoluția confirmă participarea pieței locale la ciclul de repricing din Europa Centrală și de Est.

Vlad Musteață, CEO North Bucharest Investments: „Bucureștiul trebuie privit astăzi în context regional. Diferența față de capitale precum Varșovia, Praga sau Budapesta nu reprezintă doar un decalaj de preț, ci indică și spațiul de convergență pe care capitala îl are încă în față. Avem o economie urbană tot mai sofisticată, o concentrare importantă de business, cerere rezidențială și investițională și un sector de hospitality în creștere, în timp ce valorile imobiliare rămân competitive în context regional. Pentru investitori, ecuația este interesantă, dar următorul ciclu nu va ridica uniform întreaga piață. Valoarea se va concentra în activele bine poziționate, cu infrastructură, eficiență, servicii și lichiditate. Diferența nu o va mai face simplul metru pătrat, ci capacitatea proprietății de a genera și conserva valoare în timp.”
Unul dintre cele mai puternice argumente structurale ale pieței vine din evoluția în sens opus a prețurilor și a ofertei viitoare. În București, prețurile locuințelor au crescut cu aproximativ 60% în ultimii șase ani, în timp ce numărul autorizațiilor de construire s-a redus cu aproximativ 45% în ultimii trei ani. Reducerea pipeline-ului limitează capacitatea pieței de a răspunde rapid unor noi cicluri de cerere și accentuează diferențierea dintre produsul standard și activele greu de replicat.

În această ecuație, raritatea activelor bine poziționate devine ea însăși un factor de valoare.

Maturizarea pieței redefinește segmentul premium iar dincolo de locație, cumpărătorii urmăresc tot mai atent calitatea, eficiența, tehnologia, serviciile și lichiditatea proprietății. În același timp, cererea se internaționalizează, susținută de antreprenori, executivi regionali, expați și diaspora, care evaluează Bucureștiul prin raportare la alte piețe europene.

În 2025, Bucureștiul a înregistrat o creștere de 12% a RevPAR – venitul pe cameră disponibilă, cea mai ridicată dintre cele șase capitale CEE analizate, peste Varșovia (+9,1%), Praga (+8,3%) și media regională (+8,9%). Bucureștiul ocupă totodată locul al treilea în CEE-6 după nivelurile ADR și RevPAR, după Praga și Budapesta.

Performanța confirmă dezvoltarea segmentului hospitality și susține noi categorii de active, inclusiv aparthoteluri și serviced residences, alimentate de business travel, expați, bleisure și turism medical. Pentru investitori, acestea adaugă o componentă de venit recurent și administrare profesională.

Argumentul investițional al Bucureștiului nu se bazează pe un singur indicator, ci pe suprapunerea mai multor tendințe: un preț de intrare competitiv față de principalele capitale CEE, aprecierea valorilor rezidențiale, restrângerea ofertei viitoare, maturizarea cererii și performanța segmentului hospitality.

„Vedem deja o schimbare în modul în care investitorii analizează Bucureștiul. Întrebarea nu mai este doar cât costă proprietatea astăzi, ci ce randament poate genera, cât de lichidă va fi peste cinci sau zece ani și cum se poziționează activul în raport cu alternativele din regiune. Bucureștiul începe să fie analizat nu doar ca o piață imobiliară locală, ci ca o destinație regională pentru capital. Iar combinația dintre prețul de intrare, maturizarea pieței și oferta limitată poate deveni unul dintre avantajele competitive ale capitalei în următorii ani”, concluzionează Vlad Musteață, CEO North Bucharest Investments.

Bucureștiul nu trebuie să devină următoarea Varșovia sau următoarea Praga. Miza este consolidarea propriei poziții în Europa Centrală și de Est, într-un moment în care capitalul devine tot mai selectiv, iar diferența dintre simpla proprietate și un activ investițional performant devine tot mai importantă.

(PUBLICITATE)