Principial, in perioade de criză, negocierea este cea mai bună cale atât pentru chiriaș cât și pentru proprietar de a rezolva o dispută. Există un lanț economic care-i leagă și care nu trebuie distrus, spune avocata Alina Roșca, de la Rosca Law Boutique într-o discuție #deladistanță purtată joi cu HotNews.ro. ”Pana in 2008 piata inchirierilor era foarte mult in favoarea proprietarilor. Se puneau foarte multe conditii chiriasilor, si asta nu doar pentru birouri de clasa A, unde erau conditii impuse de banca sau de finantator, dar si in contractele normale. Dupa criza am avut o piata mai mult in favoarea chiriasilor.”, explică ea. Vezi în text de ce cazuri concrete s-a izbit in aceasta perioada si cum vede un avocat potentialul conflict chirias-proprietar.
Vezi mai jos intreaga discutie:
Ce mai spune Alina Roșca:
- După 2009, chiriasii se puteau duce in alta parte unde primeau alte avantaje in plus fata de chirie. De exemplu, locurile de parcare, care inainte de vechea criza se achitau separat, dup 2009 au fost incluse gratuit in pretul chiriei.
- Chiriasul poate fi evacuat în principiu numai daca contractul s-a incheiat. Dacă una sau mai multe clauze au fost încălcate, proprietarul poate da in judecata chiriasul si sa ceara daune pt perioada in care spatiul e ocupat. De exemplu sa ceara contravaloarea chiriei pentru lunile in care spatiul a fost ocupat. După 30 zile, el poate fi dat in judecata, iar daca obtinem hotararea de evacuare , aceasta este titlu executoriu si poate fi evacuat. Dar în prima faza îl notificăm în vederea remedierii situatiei in care s-a ajuns (neplata chiriei, de exemplu) si abia apoi solicităm obtinerea avizului de evacuare a spatiului.
- Cazul unui viciu ascuns in apartament, la preluare. De multe ori inchiem contracte la care nu suntem atenti, cu detalii care nu se potrivesc nevoilor noastre. Ne putem intoarce catre Codul Civil unde se mentioneaza: daca exista un viciu ascuns, proprietarul trebuie sa indrepte acea problema. Si daca nu face acest lucru intr-un termen scurt, putem considera incheiat contractul, pentru ca se considera ca nu am fi inchiriat spatiul daca am fi stiut ca ascunde vicii.
- Este igrasia un viciu ascuns? Sigur ca da, chiar m-am lovit in practica de un asemenea caz. Din punct de vedere tehnic exista o procedura care trebuie urmata. Nu poti sa dai cu vopsea peste igrasie, pur si simplu.
- Clauza prin care proprietarul preda spatiul in stare buna de locuit e valabila doar la preluare sau pe toata perioada contractului? Spatiul trebuie sa fie bun de folosinta pe toata perioada contractului. Nu poti ca doar la momentul predarii spatiului sa fie propriu pentru inchiriere. Siliconul peste igrasie este un viciu ascuns, contractul poate inceta. Sau, il putem obliga pe proprietar sa intreprinda lucrarile corecte.
- Știți, în practica exista un lant: daca proprietarii nu sunt platiti, nici ei la randul lor nu pot re-injecteze în businessul lor acele sume pentru a menține firma pe piață. Greutățile chiriasului transmise in totalitate proprietarului pot bloca afacerea.
- Vă dau un caz al unui client din Grecia. Acolo, statul a impus o plata de minim 60% din chirie tocmai din ideea de a nu rupe lantul economic dintre chirias si proprietar. Masura era valabila pe perioada starii de urgenta.
- In practica am vazut ca proprietarii si chiriasii au cazut deseori de-acord la scaderea chiriei sau la amanarea chiriei pt a se ajuta reciproc. Nu avem inca o imagine definitiva a numarului de litigii, dar unii proprietari au fost mai intelegatori, altii mai putin.
- Am un client, chirias de peste 20 ani in acelasi loc, care s-a suparat pe proprietar ca nu i-a aplicat o reducere la chirie. Chiriasul i-a spus: de ce ai stat 20 de ani in chirie la mine si nu ti-ai luat ceva al tau din banii ăștia? Fiecare are dreptatea lui. Cât despre litigii, să știți că nimeni
- O sa va dau un alt exemplu: Multi romani au plecat la munca in strainatate si au lasat apartamentul din tara la inchiriat pentru persoane fizice. Un client a plecat în Italia, a inchiriat aici apartamentul, dar criza l-a lăsat fără serviciu acolo. Omul se baza pe chirie ca să reziste cumva. Numai că și chiriașii de aici au intrat în șomaj tehnic și nu și-au mai permis plata chiriei. Așa se transmit pe lanț problemele….
- Pandemia este un caz de forta majora? Aici discutam de caracterul ei imprevizibil. Daca e vorba de afaceri oprite prin ordonanta militara, da, este caz de forță majoră. Dar la persoane fizice e discutabil. Trebuie discutat de la caz la caz.Pentru că pot fi intr-o situatie dificila atat proprietarul, cat si chiriasul.
- Sau ganditi-va la situatia unei firme care a inchiriat un imobil. Multi , din 16 martie au plecat de la birou si nu au mai achitat utilitatile, transportul gunoiului, au trimis paznicii in somaj tehnic samd. Proprietarul a trebuit sa se ocupe singur de intretinere. Poate nu multi stiu ca bunurile pot fi si asigurate. Proprietarii pot sa isi asigure si lipsa chiriei pe un anumit numar de luni, prin negociere se poate ajunge chiar pana la 12 luni.
- De asemenea, la noi au fost chiriasi care au venit si le-au spus in fata proprietarilor: nu am platit furnizorii, nu ti-am putut plati chiria nici pe ianuarie nici pe februarie. Oprește-ti garantia aia pe o luna pe care mi-ai retinut-o și uite cheile! Eu cred ca numarul lunilor de garantie ar trebui crescut macar la 3 luni.
